O mercado de arrendamento entra numa nova fase com a substituição do Programa de Apoio ao Arrendamento pelo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). Ao mesmo tempo, começa a vigorar um segundo instrumento, os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), dirigido a promotores e investidores com projetos de maior dimensão. Ambos resultam do pacote fiscal para a habitação aprovado em maio e procuram aumentar a oferta de casas para arrendar através de benefícios fiscais e regras próprias para diferentes perfis de senhorios.
Os contratos celebrados no programa anterior mantêm, contudo, os efeitos fiscais que já lhes tinham sido atribuídos. O ECO explica que a transição foi desenhada para não penalizar proprietários que já praticavam rendas acessíveis ao abrigo do regime revogado.
A principal diferença está na criação de uma via mais simples para adesão e de um mecanismo específico para grandes investimentos, passando o Estado a separar os apoios dirigidos a senhorios com imóveis disponíveis daqueles pensados para operações de construção ou reabilitação de maior escala.
RSAA abre isenção total de IRS e IRC a senhorios
O novo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível pode ser usado por proprietários particulares, sociedades imobiliárias, fundos e entidades públicas. Para entrar no regime, o senhorio terá de praticar uma renda dentro do limite definido para o concelho e cumprir as restantes condições aplicáveis. Em troca, obtém isenção total de IRS ou IRC sobre as rendas recebidas, benefício que se mantém enquanto o contrato estiver em vigor e as regras forem respeitadas.
Segundo o ECO, o ponto de partida para calcular a renda máxima será 80% da mediana das rendas por metro quadrado apurada pelo INE no concelho onde está a casa. Ainda assim, o limite final depende de regulamentação complementar e poderá variar consoante elementos como a tipologia, a eficiência energética ou a existência de estacionamento. Ao contrário de outros incentivos fiscais do pacote, que usam a referência de 2.300 euros mensais para uma renda moderada, o RSAA não tem um teto único nacional.
A adesão será feita na plataforma eletrónica do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU). O senhorio terá de submeter o contrato e a prova de comunicação às Finanças até 15 de janeiro do ano seguinte à assinatura. Depois, o IHRU comunica a adesão à Autoridade Tributária até ao fim de fevereiro, permitindo que o benefício produza efeitos desde o início do contrato. Os contratos devem ter duração mínima de três anos para residência permanente ou de três meses, renováveis, para residência temporária, como a de estudantes ou trabalhadores deslocados.
O benefício fiscal perde-se se a renda ultrapassar o limite aplicável. Nessa situação, o senhorio terá de regularizar o imposto em falta, acrescido de juros compensatórios. Além disso, se optar pelo englobamento voluntário no IRS, o rendimento isento continua a ser considerado para determinar a taxa aplicada aos restantes rendimentos do agregado, esclarece a mesma fonte. O regime pode ainda abranger o arrendamento parcial, como quartos, desde que o espaço reúna determinados requisitos de autonomia e habitabilidade.
RSAA ou taxa de 10%: qual pode compensar mais?
A escolha entre o RSAA e a taxa autónoma reduzida de 10% depende do valor de renda que o proprietário consegue praticar. Fora do regime simplificado, os contratos de arrendamento habitacional com rendas até 2.300 euros mensais em 2026 podem beneficiar daquela taxa, mas apenas até 31 de dezembro de 2029. No RSAA, o senhorio aceita uma renda potencialmente mais baixa, mas recebe isenção total sem uma data de caducidade prevista.
Assim, em zonas onde a renda de mercado esteja próxima dos limites de arrendamento acessível, a isenção pode compensar a diferença de preço. Já em imóveis que permitam rendas mais elevadas, a taxa de 10% poderá revelar-se mais vantajosa. A decisão dependerá sempre da renda possível, dos custos associados à casa e do período durante o qual o proprietário pretende mantê-la no mercado.
CIA destinam-se a investidores de maior escala
Os Contratos de Investimento para Arrendamento são a segunda novidade do pacote e foram desenhados para investidores que pretendam construir, reabilitar, adquirir ou colocar imóveis em arrendamento habitacional em maior escala. Estes contratos são celebrados com o IHRU, em representação do Estado, e podem vigorar até 25 anos.
Os CIA permitem aceder a um conjunto mais amplo de incentivos fiscais. Estão previstas isenções de IMT e Imposto do Selo na compra dos imóveis, isenção de IMI durante os primeiros oito anos e redução de 50% desse imposto no período restante do contrato, além de isenção de AIMI durante toda a vigência. O regime inclui ainda IVA de 6% nas empreitadas de construção elegíveis e restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura, engenharia, projetos e estudos relacionados com construção ou reabilitação.
Os benefícios exigem contrapartidas. Nos imóveis comprados para construir ou reabilitar, o arrendamento terá de começar até cinco anos após a assinatura do CIA. Quando estejam em causa imóveis já destinados ao arrendamento, o prazo é de um ano. Durante o contrato, a venda não é livre: só pode ocorrer se o comprador assumir formalmente a posição contratual do investidor perante o IHRU. Em caso de incumprimento, haverá reposição de benefícios, que pode chegar à totalidade do apoio nos primeiros dez anos, sempre com juros compensatórios.
Inquilinos podem beneficiar de mais oferta e deduções
A lógica comum aos dois regimes é criar incentivos para colocar mais casas no mercado a valores inferiores aos praticados livremente. O ECO refere que, ao reduzir a carga fiscal dos senhorios e dos investidores, o Governo espera aumentar a oferta de arrendamento acessível, embora o efeito final dependa da adesão dos proprietários e da regulamentação dos limites de renda.
Em paralelo, os inquilinos passam a poder deduzir até 900 euros no IRS pelas rendas pagas em 2026, valor que sobe para mil euros a partir de 2027. O acompanhamento do RSAA ficará a cargo do IHRU, em articulação com a Autoridade Tributária, Segurança Social, Instituto dos Registos e do Notariado e INE. Se forem detetadas rendas acima do teto ou outras violações das condições, o benefício fiscal poderá cessar após o respetivo procedimento administrativo.
Idealista News
