Numa altura em que os terrenos rústicos para investimento estão particularmente disputados, muitas vendas acabam suspensas por um motivo inesperado: a existência de um proprietário com direito legal de adquirir prioritariamente o prédio vizinho quando este é colocado à venda. Em causa está o direito de preferência entre prédios confinantes. Neste artigo preparado para o idealista/news com fundamento jurídico, explicamos tudo sobre este processo.
Trata-se de um direito de preferência que é conferido aos proprietários de prédios rústicos confinantes e que se encontra previsto no artigo 1380.º do Código Civil, começa por explicar Sónia Loureiro, associada sénior de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.
A lei em causa, indica a advogada, estabelece que “os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante”.
Na prática, isto significa que, em caso de venda, o proprietário alienante deve comunicar previamente a sua intenção aos confinantes, concedendo-lhes prioridade na aquisição, em igualdade de condições com os terceiros interessados. Os vizinhos de um terreno rústico à venda podem, assim, adquiri-lo com recurso ao direito de preferência, desde que se verifiquem cumulativamente três requisitos:
- O prédio seja efetivamente rústico e não urbano;
- Exista confrontação física entre os terrenos;
- A área resultante da aquisição não exceda o limite máximo de área de cultura permitido por lei.
A finalidade deste regime é clara: consagrar um direito de preferência a favor dos proprietários rurais na alienação de prédios confinantes com os seus, sempre que qualquer um dos prédios (o alienado ou o do preferente) tenha área inferior à unidade de cultura. Pretende-se, deste modo, evitar a fragmentação excessiva da propriedade rústica e incentivar uma exploração agrícola mais racional e eficiente, clarifica a especialista.
Antes de concretizar a venda, o proprietário deve identificar todos os confinantes, através da consulta do registo predial e das cadernetas rústicas, reduzindo o risco de omissões que possam, mais tarde, servir de fundamento para impugnar a transmissão. A notificação aos proprietários dos terrenos confinantes deve ser realizada por escrito, preferencialmente por carta registada com aviso de receção ou outro meio que assegure prova da receção, contendo o preço, as condições do negócio e os demais elementos essenciais da venda.
De acordo com Sónia Loureiro, os confinantes dispõem de um prazo legal de oito dias para responder, dentro do qual devem declarar se pretendem exercer o direito de preferência nas condições comunicadas. Caso não manifestem interesse dentro desse prazo, ou havendo renúncia expressa, o vendedor fica livre para alienar o prédio a terceiros nas mesmas condições. Importa referir que qualquer alteração relevante ao preço ou às condições inicialmente comunicadas implica nova notificação aos potenciais preferentes, sob pena de a venda poder ser contestada.
Quando existam vários proprietários confinantes interessados em exercer a preferência, a lei determina que esta seja exercida proporcionalmente à extensão da linha de estrema comum, nos termos do artigo 1381.º do Código Civil. Uma solução que visa garantir uma repartição equilibrada do benefício da preferência, em função da efetiva dimensão da confrontação de cada vizinho com o prédio alienado.
A situação torna-se mais complexa quando os terrenos estão inseridos na Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou na Reserva Ecológica Nacional (REN), em que o direito de preferência mantém-se plenamente aplicável, mas a utilização futura do terreno fica condicionada às restrições de utilidade pública impostas por estes regimes que condiciona o valor económico e a utilidade prática da aquisição.
"Para agilizar vendas de terrenos rústicos, é fundamental que vendedor acautele o exercício destes direitos logo na fase inicial da negociação"
Na prática, remata a advogada, para agilizar vendas de terrenos rústicos, é fundamental que vendedor acautele o exercício destes direitos logo na fase inicial da negociação. E conclui: identificar confinantes, preparar notificações corretas e acautelar eventuais respostas dentro dos prazos legais é, muitas vezes, o fator que distingue um negócio rápido de um processo longo e litigioso.
Por Idealista News
O que têm de fazer os proprietários?
Sónia Loureiro, associada sénior de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados
