Em agosto de 2026, a avaliação bancária mediana de um apartamento no Algarve chegou aos 3.010 euros por metro quadrado, segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) divulgados pela Contas Poupança. Na Grande Lisboa, o valor era de 3.487 euros.
A nível nacional, a avaliação mediana de todas as habitações atingiu um novo máximo de 2.254 euros por metro quadrado, mais 14,7% do que um ano antes.
Os preços sobem. A oferta nova, no Algarve, não acompanha. Em 2025, o número de fogos concluídos na região caiu 39,2% face ao ano anterior, a maior descida do país, segundo os números do INE analisados pelo idealista. No segundo trimestre de 2026, o número de edifícios licenciados no Algarve recuou 24,9% em termos homólogos, noticiou o Jornal do Algarve. Apenas a Grande Lisboa registou uma quebra maior.
Para quem desenvolve habitação na região, isso significa que a procura existe e paga bem, mas que o terreno com capacidade construtiva aprovada é escasso. É aí que se ganha ou se perde dinheiro.
É também aí que Luciano de Vries concentra o seu trabalho na Casa Vista Real Estate, a promotora que cofundou para desenvolver habitação moderna no Barlavento algarvio.
Uma divisão de funções clara
Na Casa Vista, as responsabilidades estão repartidas. O sócio Nick Houwen procura os negócios e, mais tarde, trata da venda e do marketing dos projetos concluídos. De Vries ocupa-se da parte que fica no meio. "O Luciano está mais envolvido nas finanças e no licenciamento dos lotes que compramos", explica Houwen. "Eu sou a pessoa que está sempre à procura de novos contactos para chegar aos negócios, mas não sou quem os estrutura."
Essa estruturação é, no essencial, uma conta de tempo e de risco. O preço de um lote não se justifica pelo que é hoje, mas pelo que lá se poderá construir, quando e a que custo. Cada uma dessas três variáveis depende de decisões que a promotora não controla por inteiro.
Desde que deixou os Países Baixos e se mudou para Portugal, De Vries dedica todo o seu horário de trabalho a projetos imobiliários. Para quem olha para o imobiliário como investidor, um terreno é sobretudo um investimento com um prazo incerto, e não um ativo que valoriza sozinho.
O que mudou com o Simplex Urbanístico
O enquadramento legal do licenciamento mudou de forma relevante nos últimos dois anos. O Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, conhecido como Simplex Urbanístico, entrou em vigor na sua maior parte a 4 de março de 2024. O alvará de construção deixou de ser exigido antes do início das obras, passando o recibo de pagamento das taxas a ser suficiente, explica o Santander num guia sobre a reforma.
A mudança mais discutida diz respeito aos prazos. As câmaras municipais passaram a ter limites máximos para decidir pedidos de licenciamento: 120 dias úteis para obras até 300 metros quadrados de área de construção, 150 dias entre 300 e 2.200 metros quadrados e 200 dias acima disso, segundo o idealista. Se a autarquia não decidir dentro do prazo, aplica-se o deferimento tácito. Os prazos anteriores eram mais curtos no papel, mas raramente eram cumpridos.
Desde 5 de janeiro de 2026, a plataforma eletrónica dos procedimentos urbanísticos é obrigatória nos 308 municípios do país, o que permite submeter e acompanhar os processos online. A 1 de junho de 2026 foi revogado o Regulamento Geral das Edificações Urbanas, em vigor desde 1951, segundo um resumo do gabinete AC Arquitetos.
Na experiência da Casa Vista, os processos continuam a ser longos. Sem um acompanhamento constante, inclusive dos advogados, um projeto pode arrastar-se durante anos.
O deferimento tácito também não resolve tudo. O mesmo guia do Santander alerta que, com menos controlo prévio, os compradores ficam mais expostos ao risco de adquirir imóveis ilegais. Para uma promotora, isso significa que a responsabilidade técnica e jurídica do projeto pesa mais, não menos. Um projeto aprovado por omissão da câmara tem de estar igualmente conforme quando chegar a hora de vender e de o comprador pedir crédito à habitação.
Onde o terreno não se pode tocar
Antes ainda dos prazos, há a questão de saber se um terreno pode ser construído. Em todo o país, parte do território está classificada como Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional (REN). Segundo a Fundação Francisco Manuel dos Santos, na RAN estão proibidas, em regra, operações de loteamento, obras de urbanização e construções que diminuam o potencial agrícola dos solos, e o uso não agrícola só é admitido quando não existe alternativa fora destas áreas e com parecer prévio da entidade regional competente. Na REN, as exceções são descritas como muito limitadas.
Para quem compra lotes, isto tem um efeito direto no preço. Dois terrenos lado a lado podem ter valores completamente diferentes, consoante o que o plano diretor municipal e estas reservas permitem. Um vendedor pode não saber exatamente o que o seu terreno permite construir, ou pode não ter capital para o desenvolver. A Casa Vista vê nisso uma das razões pelas quais ainda existem oportunidades na região. Mas é também a razão pela qual a análise urbanística vem antes do preço, e não depois.
O custo de esperar
O tempo de licenciamento não é neutro. Enquanto um processo está parado numa câmara municipal, o custo de construir continua a subir. Em fevereiro de 2026, o Índice de Custos de Construção de Habitação Nova do INE registou uma variação homóloga de 4,7%, segundo o idealista. A mão de obra subiu 8,2% e foi responsável por 3,8 pontos percentuais dessa subida, enquanto os materiais aumentaram 1,7%.
Em 2025, os preços das casas em Portugal subiram em média 17,6%, de acordo com os dados do INE noticiados pelo The Portugal News, com cerca de 170 mil habitações vendidas, um recorde na série. Num mercado assim, a tentação é pagar o preço que o vendedor pede e confiar que a valorização compensa os atrasos. É precisamente esse raciocínio que uma estratégia de capital disciplinado procura evitar.
Um lote comprado com uma margem apertada pode tornar-se inviável se o licenciamento demorar mais um ano e os custos de obra subirem 4% ou 5% nesse período. Um lote comprado com margem para absorver atrasos continua viável mesmo que as previsões mais otimistas não se confirmem.
A avaliação do banco como teto
Há ainda um terceiro número que entra nas contas de quem financia um projeto: a avaliação bancária. Os bancos usam essa avaliação para decidir quanto emprestam a quem compra casa, e não o preço pedido. A Contas Poupança lembra, a propósito dos dados de agosto, que avaliação e preço de compra são números diferentes, e que a diferença tem de sair do bolso do comprador.
Para uma promotora, isso cria um limite prático ao preço de venda. Uma casa nova vendida muito acima do que os bancos estão dispostos a avaliar obriga o comprador a entrar com mais capital próprio, ou limita a venda a quem paga a pronto. Num mercado em que a procura internacional pesa, esse grupo existe, mas é mais estreito do que o mercado no seu todo.
A mesma lógica aplica-se à legalidade. Um imóvel com problemas de licenciamento pode ser comprado a pronto, mas dificilmente volta a ser vendido a alguém que precise de crédito. Para quem estrutura o financiamento de um projeto, como faz Luciano de Vries na Casa Vista, um licenciamento limpo é tanto uma questão jurídica como uma condição de saída do investimento.
O valor de esperar
Perante a pressão dos vendedores, a Casa Vista prefere não entrar em corridas de licitação, que só fazem subir os preços.
Do ponto de vista de quem estrutura o financiamento, a espera tem um valor mensurável. Um negócio a que a Casa Vista renuncia não consome capital nem tempo de equipa. Um negócio comprado acima do valor justifica-se apenas se o licenciamento correr bem e depressa, duas condições que o histórico do Algarve não garante.
Uma promotora em fase de preparação
A Casa Vista está a preparar o seu primeiro projeto próprio no Barlavento.
A empresa assenta numa divisão que se repete em muitas promotoras de pequena dimensão: alguém encontra o terreno, alguém garante que o terreno pode ser financiado e licenciado, e alguém vende o produto final. No caso da Casa Vista, a segunda função cabe a Luciano de Vries. É uma função em que as contas do licenciamento e do custo de capital pesam tanto como o preço pedido pelo vendedor.
Num Algarve em que os preços continuam a subir e a construção nova continua a cair, fazer essas contas primeiro pode fazer a diferença entre um projeto que chega ao mercado e um terreno que fica parado à espera de uma licença.
