Juros fixos estão indexados às taxas swaps, que estão em máximos dos últimos três anos devido aos altos custos da dívida pública.

Conseguir crédito habitação em Portugal está a tornar-se mais difícil, não só devido aos aumentos dos juros, mas também pelo aperto dos critérios de concessão. E o cenário não vai melhorar nos próximos meses. Além da Euribor continuar a crescer, os bancos também já estão a rever as ofertas de empréstimos habitação a taxa mista e fixa, ajustando-se ao aumento do custo do financiamento gerado pelos altos juros na dívida pública. Todo este cenário vai subir as prestações da casa ainda mais em todos os tipos de juros, com a banca já a sentir um recuo na procura de crédito.

O mercado hipotecário nacional está sob pressão em várias frentes. Apesar de o Banco Central Europeu (BCE) ter decidido manter as taxas diretoras inalteradas na reunião desta quinta-feira (dia 29 de outubro), os analistas de mercado já estão a antecipar um aperto da política monetária de 25 pontos base em dezembro, o que acaba por pressionar ainda mais a Euribor. Por outro lado, a maior perceção de risco dos investidores tem encarecido a dívida pública e, por conseguinte, força as taxas interbancárias a subir, afetando muito o custo de financiamento a longo prazo dos próprios bancos – a taxa swap a 10 anos está acima de 3,4% desde setembro, o maior valor nos últimos três anos.

Portanto, com as obrigações sob pressão e o mercado expectante perante as decisões do BCE, os bancos tendem a rever em alta as ofertas de crédito habitação (com especial impacto a taxa mista e fixa), reduzindo a margem de manobra para fixar prestações da casa mais baixas. “Os bancos não estão há espera. Há semanas tem vindo a rever para cima as suas ofertas de crédito habitação — em alguns casos, com aumentos superiores a 0,50%”, resume Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

Tudo indica que as taxas mistas e fixas vão começar a subir de forma mais acelerada em breve, depois de passarem meses a ajustarem-se lentamente ao novo contexto de agravamento do custo do dinheiro. Isto porque a componente fixa dos juros é indexada às taxas swap, que é menos sensível às decisões do BCE e mais às expectativas de longo prazo sobre inflação, crescimento económico e dívida pública, refletindo a trajetória futura sobre as taxas de juro de curto prazo (como a Euribor), acrescidas de prémios de risco. 

Os dados mais recentes do Banco de Portugal (BdP) mostram precisamente que as taxas mistas e fixas nos novos empréstimos para habitação própria e permanente pouco cresceram desde o início da guerra no Médio Oriente (que eclodiu a 28 de fevereiro):

• a taxa mista média cresceu para 2,86% em agosto, continuando pouco acima dos 2,71% registado em março;
• a taxa fixa cresceu só 0,11 pontos percentuais (p.p.) no mesmo período para 3,83%;
• a taxa variável média subiu 0,41 p.p. passando para 3,23% em agosto, sendo impactada diretamente pelas subidas da Euribor geradas pela incerteza dos mercados financeiros e pelos dois aumentos dos juros do BCE decididos desde o início da guerra (de 25 pontos cada).

No nosso país, as taxas mistas — que fixam os juros e as prestações no início do contrato, geralmente entre 2 a 5 anos, seguido de um período variável — têm sido o refúgio à incerteza encontrado pelas famílias, representando 87% dos novos empréstimos em agosto, de acordo com os mesmos dados do banco central. Mas, no cenário atual, “quem tem financiamento com taxa variável ou mista deve fazer contas, pois pode valer a pena mudar de banco antes que as taxas subam ainda mais”, recomenda Miguel Cabrita, lembrando que, hoje, “obter propostas de diferentes bancos torna-se mais importante do que nunca”.

Além de as famílias se depararem com créditos habitação mais caros, também têm de lidar com critérios de concessão “ligeiramente mais restritivos”, devido à implementação da nova recomendação macroprudencial que reduziu o limite da taxa de esforço de 50% para 45%. “A situação e perspetivas do mercado da habitação, incluindo a expetativa de evolução de preços, a qualidade creditícia do mutuário e a tolerância de riscos contribuíram também no mesmo sentido”, explicou o supervisor bancário a última edição do inquérito aos bancos, prevendo que a situação se mantenha sem alterações até ao final do ano.

Altos juros estão a arrefecer procura de crédito habitação

Embora os juros estejam a subir a diferentes velocidades consoante o tipo de taxa – com aumento mais intensos na taxa variável indexada à Euribor –, o BdP reconhece que o encarecimento do crédito habitação já está a reduzir a procura. 

No verão de 2026, “o nível geral das taxas de juro contribuiu ligeiramente para a diminuição da procura de empréstimos na habitação, mas sem impacto no agregado”, indicou o banco central, antecipando uma “ligeira redução da procura de empréstimos por particulares” até ao final do ano. Este cenário poderá acentuar a queda na venda de casas e moderar a subida dos preços da habitação já sentida no país – embora continuem a crescer a dois dígitos e a renovar máximos.

“Acho que nos estamos a aproximar de um problema de acessibilidade, e o fato de as taxas de juros atuais e de longo prazo estarem mais altas também contribui para isso”, analisa Gonzalo Gortázar, CEO da CaixaBank, a dona do BPI. Para 2027, “esperamos uma desaceleração no crescimento do crédito habitação porque há muitas pessoas que gostariam de comprar casa, mas infelizmente não conseguem arcar com os preços atuais”, comentou ainda recentemente.

É neste contexto que importa saber como é que as potenciais flutuações da Euribor podem impactar as carteiras das famílias que estão a pensar pedir um financiamento para comprar casa a taxa variável nos próximos meses – embora este tipo de crédito represente hoje apenas 11% dos novos contratos em território nacional, acaba por impactar a maioria dos créditos habitação no país, dado que, depois do período fixo, a taxa mista passa a estar indexada à Euribor.

Assim ficam as prestações da casa para um empréstimo habitação a taxa variável de 150.000 euros, com prazo de 30 anos, spread de 0,7% e Euribor a 6 meses (a taxa mais usada nos novos contratos a taxa variável), de acordo com as simulações preparadas pelo o idealista/créditohabitação:

• se a Euribor a 6 meses subir dos atuais 2,922% (média mensal de setembro) para 3%, as prestações mensais poderão passar de 683 euros para 690 euros (mais sete euros);
• e se a Euribor a 6 meses subir para 3,15%, as prestações da casa passariam a 703 euros mensais, mais 20 euros face a quem contratou o crédito em outubro de 2026 (que usa a taxa média mensal de setembro);
• caso a Euribor a 6 meses suba para 3,25%, as prestações aumentariam para 711 euros, um acréscimo de 28 euros mensais face a um empréstimo assinado em outubro.
• Quem pensa contratar um crédito habitação deve, portanto, preparar-se para pagar mais de prestação da casa nos próximos meses. E quem já está a pagar um crédito habitação a taxa variável – ou mista em período variável – também deverá contar com um agravamento na prestação se a próxima revisão estiver à espreita.
• Para atenuar os efeitos dos altos juros, esta é a altura para renegociar os créditos ou até mudar de banco, uma vez que tudo indica que a situação irá agravar-se em breve, havendo depois menor margem para fixar prestações da casa mais acessíveis aos bolsos das famílias. 
• Por outro lado, está em revisão no Parlamento uma nova proposta de lei que vai eliminar a comissão de amortização antecipada nos empréstimos da casa a taxa variável (de 0,5%), para estimular a redução da dívida (e das prestações) e facilitar a transferência entre bancos. Esta é uma medida que o próprio presidente da Assembleia da República recomenda ao Governo pôr em prática para proteger as famílias do risco de haver novos aumentos dos juros perante o “agravamento da situação no Médio Oriente”.

 

Idealista News