Taxas mistas sobem a ritmo lento, enquanto Euribor tem disparado desde o início do conflito no Médio Oriente.

O crédito habitação em Portugal continua a ficar mais caro, refletindo a incerteza geopolítica e antecipando o agravamento dos juros do Banco Central Europeu (BCE) decidido esta quinta-feira (dia 10 de setembro). Mas o que se tem sentido é que os juros em Portugal têm subido devagar desde o início do conflito no Médio Oriente. Isto quer dizer que quem pensa comprar casa ainda vai encontrar ofertas de empréstimos atrativas nesta reta final do ano. E este também é o momento para renegociar os créditos existentes. Já o futuro dos juros na habitação permanece incerto.

Esta quinta-feira, o supervisor europeu decidiu subir os juros diretores para travar a inflação na zona euro, deixando a taxa de referência em 2,5%, sendo esta a segunda vez que sobe as taxas desde o início da guerra no Médio Oriente. “Tanto a Euribor como as taxas de longo prazo já têm vindo a antecipar esta subida dos juros do BCE [de 25 pontos] — e até mesmo outra — há semanas, por isso, não esperamos variações relevantes nos custos dos empréstimos habitação no curto prazo”, adianta Miguel Cabrita, responsável pelo idealista/créditohabitação em Portugal.

A verdade é que os juros em Portugal têm subido devagar até agora. A taxa de juro média nos novos créditos habitação subiu para 2,95% em julho, estando pouco acima dos 2,81% registados em março, a menor taxa registada em quatro anos. E os juros dos contratos renegociados não se afastaram muito deste patamar, fixando-se em 2,97% em julho, segundo os dados do Banco de Portugal (BdP).

É por isso que esta é a altura certa para renegociar os empréstimos da casa. “Quem já possui um empréstimo habitação com taxa variável ou mista — e está próximo do fim do período de taxa fixa — deve, sem dúvida, rever suas condições para evitar problemas maiores, já que ainda é possível encontrar boas ofertas nesta reta final do ano”, aconselha Miguel Cabrita.

E quem está a pensar contratar um novo empréstimo da casa deve estar bem atento às ofertas existentes. “Agora, mais do que nunca, quem está em vias de comprar casa com crédito habitação deve comparar diferentes ofertas e negociar condições antes de decidir, sendo que os financiamentos com taxas fixas ou mistas são os que podem oferecer maior tranquilidade a médio e longo prazo”, indica ainda o responsável pelos intermediários de crédito do idealista.

“Ainda é possível encontrar boas ofertas nesta reta final do ano”, Miguel Cabrita, do idealista/crédito habitação em Portugal

No nosso país, as taxas mistas (que fixam os juros no início do contrato, geralmente entre 2 a 5 anos, seguido de um período variável) têm sido o refúgio à incerteza encontrado pelas famílias, representando 86% dos novos empréstimos. Além de fixarem as prestações da casa nos primeiros anos, as taxas mistas têm-se ajustado lentamente ao cenário de agravamento da política monetária. Nas novas operações, a taxa mista média cresceu para 2,83% em julho, continuando pouco acima dos 2,71% registado em fevereiro (antes do conflito e o valor mais baixo dos últimos quatro anos).

Já as taxas variáveis – que refletem diretamente a oscilação da Euribor – têm subido a maior ritmo, fixando-se em julho em 3,19% (+0,04 p.p. face ao mês anterior). E a taxa fixa continua a ser mais elevada por ter menos risco, situando-se em 3,78%, indica o BdP. Por isso é que só 12% dos novos empréstimos para a compra de casa própria no país foram contratados a taxa variável e apenas 2% a taxa fixa.

Para já, os impactos do agravamento dos juros têm sido muito limitados no país. Aliás, o montante dos novos contratos de crédito habitação deu o salto para 2.345 milhões de euros em julho, atingindo "o valor mais elevado da série", segundo o banco central liderado por Álvaro Santos Pereira. Importa lembrar que esta corrida ao crédito foi registada precisamente no mês antes da entrada em vigor do novo limite da taxa de esforço, de 45%.

 

Quanto podem subir as prestações da casa nos novos créditos?

Até ao final do ano, não se antecipam mudanças significativas dos juros em Portugal, na medida em que a taxa média nos novos contratos tem crescido menos de uma décima por mês desde o início do conflito do Médio Oriente, traduzindo-se em poucos euros nas prestações da casa. Mas isso muito se deve à alta adesão às taxas mistas no país, que têm refletido ainda mais devagar as pressões monetárias e geopolíticas.

Já as taxas Euribor mostram um cenário diferente, refletindo diretamente a incerteza dos mercados financeiros, bem como as decisões de política monetária do BCE. A Euribor a 12 meses fixou-se em 2,954% em agosto, estando 0,7 pontos percentuais (p.p.) acima da registada antes do conflito. E a Euribor a 6 meses também cresceu mais de 0,5 p.p., estando agora em 2,713%. Um novo aumento é esperado em setembro, com a taxa diária no prazo mais longo acima de 3% e a taxa diária da Euribor a 6 meses a ultrapassar os 2,8%. Recorde-se que, no cálculo das taxas variáveis, a Euribor é somada ao spread, colocando os juros acima de 3%.

 

Daqui para a frente, não se sabe como vão variar os juros em Portugal e na Europa, uma evolução que muito depende da trajetória do conflito no Médio Oriente. Se a guerra terminar, a inflação poderá deixar de ser pressionada em alta pelos preços da energia e regressar aos 2% mais rápido do que o esperado, o objetivo do BCE, cenário que poderia levar a um alívio da sua política monetária e, por conseguinte, diminuir a Euribor. Mas se o conflito continuar a pressionar a inflação, o regulador europeu poderá voltar a subir os juros, uma hipótese já antecipada pelos analistas para dezembro e até março de 2027, embora sem consenso de mercado. Aí, a taxa de referência passaria o limite superior da zona neutra, restringindo a economia e o investimento.

Se o cenário mais pessimista se confirmar, podem ser esperadas novas subidas da Euribor até ao final do ano e no início de 2027. Para perceber como é que as potenciais flutuações deste indicador podem impactar as carteiras das famílias que estão a pensar pedir um financiamento para comprar casa a taxa variável, o idealista/créditohabitação preparou um conjunto de simulações, considerando um empréstimo de 150.000 euros, com prazo de 30 anos, spread de 0,7% e Euribor a 6 meses (a taxa mais usada nos novos contratos a taxa variável):

• se a Euribor a 6 meses subir dos atuais 2,713% (média mensal de agosto) para 2,80%, as prestações mensais poderão passar de 666 euros para 673 euros (mais sete euros);
• e se a Euribor a 6 meses subir para 2,90%, as prestações da casa passariam a 681 euros, mais 15 euros face a quem contratou o crédito em setembro de 2026 (que usa a taxa média mensal de agosto);
• caso a Euribor a 6 meses suba para 3,00%, as prestações aumentariam para 690 euros, um acréscimo de 24 euros mensais face a um empréstimo assinado em setembro.
• Este potencial aumento dos juros na zona euro até ao final do ano e em 2027 – que acaba por influenciar em alta a Euribor e as taxas mistas, embora a diferentes velocidades – pode começar a ter efeitos ao nível da contratação, arrefecendo a procura por crédito habitação em Portugal. Até porque a este fator soma-se ainda a redução do limite da taxa de esforço de 50% para 45% em vigor desde agosto, com os bancos a antecipar uma quebra entre 5% a 10% nos contratos.
• Todo este cenário poderá acentuar a queda na venda de casas no país e moderar a subida dos preços da habitação já visível. Além disso, também cria maior dificuldade em obter financiamento por parte das construtoras, o que pode travar a criação de casas novas. O BCE sabe que uma das consequências do agravamento da sua política monetária, além do limite neutro de 2,5%, passa por contrair o investimento, havendo o risco de a economia entrar em recessão. É por isso que há também analistas que descartam a hipótese de haver novas subidas dos juros diretores, dando por terminado o atual ciclo de agravamento monetário.

 

Idealista News