Antes de vender, comprar ou arrendar casa, vale a pena confirmar o que está legalmente aprovado e o que existe efetivamente no imóvel.

Existe uma área mínima abaixo da qual uma casa não pode ser vendida? E arrendada? Não exatamente. A lei não fixa uma área mínima geral para que um imóvel possa ser vendido ou arrendado. O que existem são regras urbanísticas e de habitabilidade sobre as características que uma habitação deve reunir e essas regras podem variar consoante a antiguidade do edifício, a utilização autorizada e as obras que tenham sido realizadas. Afinal, o que está em causa? Explicamos com fundamento jurídico.

O que a lei diz sobre vender uma casa

Em Portugal, uma das principais referências em matéria de condições das edificações continua a ser o Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), aprovado em 1951 e sucessivamente alterado. A sua revogação chegou a estar prevista para 1 de junho de 2026, mas foi entretanto adiada pelo Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, até à entrada em vigor do diploma que vier a definir as novas normas técnicas aplicáveis à edificação, começa por escrever Miguel Ramos Ascensão, advogado, sócio da Grant Thornton.

O RGEU estabelece, entre outras matérias, requisitos relativos às dimensões dos compartimentos, pé-direito, iluminação, ventilação e instalações sanitárias. Mas isto não significa que todas as casas existentes tenham hoje de obedecer exatamente às mesmas medidas. A idade do edifício, o regime aplicável quando foi construído e as obras posteriormente realizadas podem fazer diferença. Por isso, quando surgem dúvidas sobre a legalidade de uma divisão, de um quarto ou de uma alteração feita ao imóvel, a resposta raramente se encontra apenas na fita métrica.

Também houve mudanças importantes na documentação exigida na venda. Desde 2024, com o chamado Simplex Urbanístico, deixou de ser obrigatória a apresentação da Ficha Técnica da Habitação como condição para celebrar a escritura ou o documento particular autenticado de compra e venda. É uma alteração relevante, porque esta ficha continua a existir para os imóveis abrangidos pelo respetivo regime e contém informação técnica útil sobre a habitação, mas a sua falta já não impede, por si só, a formalização da venda.

Diferente é o certificado energético. Nos imóveis abrangidos pelo Sistema de Certificação Energética, o proprietário deve obter o certificado e disponibilizar ao comprador a informação respetiva antes da celebração do contrato-promessa, entregando o original antes do contrato definitivo. É, por isso, um documento que deve ser tratado com antecedência e não devendo ser deixado para o dia ou dias anteriores aos da escritura.

E se quiser arrendar?

No arrendamento, a questão coloca-se de forma semelhante: o facto de senhorio e inquilino estarem de acordo não transforma automaticamente qualquer espaço numa habitação ou num quarto legalmente apto a ser arrendado. As condições físicas do imóvel e a utilização que dele é feita têm de respeitar as regras urbanísticas e de habitabilidade que forem aplicáveis.

A questão torna-se especialmente importante quando se dividem apartamentos para criar mais quartos. Uma divisória que parece simples pode alterar as condições de iluminação ou ventilação, criar compartimentos sem as dimensões adequadas ou corresponder a uma obra sujeita a controlo municipal. E uma casa que, no papel, tem determinada configuração pode ter sido profundamente alterada ao longo dos anos.

Antes de fazer obras para criar novos quartos, ou de comprar um imóvel que já tenha sido dividido dessa forma, convém, por isso, comparar o que existe no local com os elementos aprovados pela câmara municipal e perceber se as alterações realizadas são legais ou podem ser regularizadas. É uma verificação relativamente simples que pode evitar problemas na venda, no arrendamento ou numa futura fiscalização.

Então, uma casa pequena pode ser vendida?

Pode. O simples facto de uma casa ter poucos metros quadrados não impede a sua venda. O ponto decisivo não é existir uma "área mínima para vender", mas saber se estamos perante um imóvel legalmente destinado a habitação e se as suas características e eventuais alterações respeitam o regime urbanístico que lhe é aplicável.

É precisamente aqui que muitas situações se complicam: anexos transformados em estúdios, arrecadações apresentadas como quartos, marquises incorporadas na sala ou apartamentos subdivididos sem que a realidade física corresponda ao que foi aprovado. O problema, nesses casos, não é necessariamente a área. É a legalidade do que existe.

Em resumo

Antes de vender, comprar ou arrendar uma casa, vale a pena confirmar duas coisas: o que está legalmente aprovado e o que existe efetivamente no imóvel. Quando as duas realidades coincidem, o processo tende a ser simples. Quando não coincidem, é preferível descobrir antes de assinar um contrato-promessa e não na véspera da escritura.

 

Idealista News